ĐẤT ĐAI

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ai sẽ chịu thiệt ?

Vấn đề tưởng chừng như rất đơn giản, ai cũng đủ hiểu biết để thực hiện giao dịch, đặt cọc mua bán nhà đất. Nhưng Luật Mặt Trời nhận được nhiều cuộc gọi từ khách hàng trong thời gian vừa qua. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất. Chúng tôi mong muốn mọi người hiểu thật kỹ vấn đề này để tránh những thiệt hại không đáng có cho mình.

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về đặt cọc và Hội đồng thẩm phán TANDTC cũng đã có một Nghị quyết để hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp không đơn giản và người mua thường chịu thiệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Nguy cơ bị “đánh tháo”
Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong BLDS 2015 để giải quyết.

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên bán “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua với giá cao hơn. Vì thế những người có kinh nghiệm đi mua nhà, khi lập giao kết (dù bằng giấy viết tay) cũng ràng buộc bên bán bằng điều khoản, nếu bên bán không bán nhà đất nữa thì ngoài việc phải trả lại tiền đặt cọc, phải chịu phạt một số tiền nhất định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, vì bán được giá hơn so với người mua cũ, nhiều người bán nhà đã chấp nhận bị phạt theo thỏa thuận để bội tín.

Phạt gấp đôi vẫn chịu nhiều thiệt thòi

Khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Nghị quyết 01/2003 quy định, “nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng thẩm phán (Tòa án nhân dân Tối cao) cũng có hướng dẫn tương tự về giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất

Đặc biệt trường hợp khi chỉ chồng hoặc vợ ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất; bây giờ đổi ý thì sẽ xử lý như thế nào.

Khách hàng của chúng tôi đã bị thiệt hại trong trường hợp này. “Chồng đứng ra nhận cọc, không có sự đồng ý của vợ; cuối cùng cả hai vợ chồng vẫn đồng ý chiu phạt cọc cho bên mua. Đến khi được luật sư tư vấn thì mới biết hợp đồng đặt cọc trên bị vô hiêu”

Bởi nhà đất là loại tài sản chung hợp nhất của 2 vợ chồng nên nếu 1 người không đồng ý bán thì tài sản này không thể giao dịch được. trừ trường hợp đã có văn bản phân chia tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Chúng tôi sẽ cập nhật kỳ tiếp theo về việc tranh chấp hợp đồng mua bán.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *